盡管面臨新冠肺炎疫情的沖擊，2020年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，交易規(guī)模再創(chuàng)新高，每平方米房?jī)r(jià)平均水平突破萬(wàn)元大關(guān)。專家表示，隨著金融監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)，下一步房企可能采取主動(dòng)降速、降負(fù)債措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)增速將趨緩，2021年全年商品住房?jī)r(jià)格漲幅或有所下降。

　　房地產(chǎn)金融調(diào)控全面收緊

　　2020年12月31日，房地產(chǎn)金融監(jiān)管再出重磅政策，央行與銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》。通知明確劃定房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房按揭貸款占比兩道紅線，并根據(jù)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素分五個(gè)檔次設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度上限管理的差異化要求。

　　貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)表示，新規(guī)是從資金端對(duì)房地產(chǎn)信貸進(jìn)行額度限制，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制的手段之一，主要目的是降低和防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去一段時(shí)間，金融信貸中涉及房地產(chǎn)的比例較高，不僅增加了企業(yè)和居民的杠桿水平，也擠占了較多社會(huì)信貸資源。

　　值得一提的是，除了進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房企資金端的控制外，通知首次對(duì)個(gè)貸單設(shè)紅線。克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，縱觀央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)與金融業(yè)深度關(guān)聯(lián)。2016年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪上升周期，居民持續(xù)加杠桿購(gòu)房，致使居民部門杠桿率高企。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，目前城市居民資產(chǎn)負(fù)債率快速上升，房貸是家庭負(fù)債的主要組成部分，這也意味著購(gòu)房支出大幅擠占了教育、養(yǎng)老及日常消費(fèi)。

　　央行貨幣政策執(zhí)行報(bào)告顯示，2020年11月，金融機(jī)構(gòu)新增貸款11792億元，其中住戶部門新增短期貸款2485億元，占比約21.1%；住戶部門新增中長(zhǎng)期貸款5048億元，占比約42.8%。這一數(shù)據(jù)真實(shí)反映出居民仍在加杠桿購(gòu)房。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，個(gè)人按揭貸款與定金及預(yù)收款同比恢復(fù)幅度出現(xiàn)差異，2020年1至10月個(gè)人按揭貸款同比增幅為9.8%，定金及預(yù)收款同比增幅為4.3%，這反映出投資需求占比增加和杠桿購(gòu)房比例擴(kuò)大，部分城市出現(xiàn)貸款炒房現(xiàn)象。

　　楊科偉表示，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加杠桿將難以繼續(xù)，必將轉(zhuǎn)向去杠桿，以確保房企負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。

　　需求漸近峰值　增速將趨緩

　　REICO工作室首席專家劉琳表示，從近三年數(shù)據(jù)來(lái)看，商品房銷售面積年均17億平方米左右，增幅基本為零，這意味著商品房銷售面積漸近峰值。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，從2016年至2020年，由于房?jī)r(jià)上漲以及一二線城市的成交占比上升，房地產(chǎn)年成交金額從14萬(wàn)億元升至17萬(wàn)億元，但年銷售面積基本穩(wěn)定在16億平方米左右，幾乎沒(méi)有增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)成交面積也很難有大幅增長(zhǎng)。

　　倪鵬飛表示，原來(lái)預(yù)估在2025年出現(xiàn)住房絕對(duì)拐點(diǎn)即住房銷售額絕對(duì)值下降，現(xiàn)在看來(lái)時(shí)間可能會(huì)提前。

　　“25歲至45歲的群體是購(gòu)買住房的主要群體。”劉琳說(shuō)，這個(gè)群體的數(shù)量在“十三五”期間比“十二五”期間減少1800萬(wàn)人，預(yù)計(jì)“十四五”期間這個(gè)群體的數(shù)量還會(huì)減少。

　　除了成交面積難以增長(zhǎng)，丁祖昱還指出，過(guò)去房企高歌猛進(jìn)，資金帶來(lái)了巨大動(dòng)力。如果沒(méi)有更多資金投入，整個(gè)行業(yè)再繼續(xù)往上走的動(dòng)能會(huì)大大削弱。

　　對(duì)此，劉琳預(yù)測(cè)，“十四五”期間城鎮(zhèn)新增住房需求總量將保持高位并緩慢下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資維持低速增長(zhǎng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率將下降。而對(duì)于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝、長(zhǎng)江中游等五個(gè)吸引人口最多、城鎮(zhèn)人口增加最快的城市群，“十四五”期間房地產(chǎn)需求將持續(xù)增加。

　　區(qū)域市場(chǎng)分化或加劇

　　貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流將保持緊張態(tài)勢(shì)，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

　　隨著監(jiān)管收緊，房企獲得資金難度增加，房企投資將明顯集中。潘浩表示，2020年核心城市土地市場(chǎng)的價(jià)值被重新認(rèn)可，供需兩端同時(shí)發(fā)力，將市場(chǎng)注意力拉回一二線城市，因此不同層級(jí)城市分化或加劇。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年，一線城市居住用地成交金額同比增長(zhǎng)43.2%；二線城市成交面積保持穩(wěn)定，成交樓面價(jià)同比增長(zhǎng)11%，成交金額增長(zhǎng)13.5%。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)也顯示，2020年全年，上海賣地金額2952.36億元，同比增長(zhǎng)47.96%；廣州賣地金額2563.69億元，同比增長(zhǎng)50.67%；南京賣地金額2093.90億元，同比增長(zhǎng)23.4%；佛山賣地金額1356.76億元，同比增長(zhǎng)74.7%；西安賣地金額1058.37億元，同比增長(zhǎng)45.45%；深圳賣地金額1053.7億元，同比增長(zhǎng)53.25%；南昌賣地金額578.6億元，同比增長(zhǎng)112.15%。

　　倪鵬飛表示，從2003年至2018年，我國(guó)城市新增人口的92.22%集中于城市群和都市圈。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間主要在重點(diǎn)城市群及周邊區(qū)域。